En relación a los boletos de compraventa de inmuebles, debe destacarse que nuestra Escribanía cuenta con un alto grado de experiencia y especialización en la materia, por lo que es la mejor opción y garantía tanto para asesorarlo como para para redactar los respectivos boletos de compraventa .
Si usted necesita asesoramiento o quiere realizar alguna otra pregunta sobre los trámites necesarios para su operacíon (boleto de compraventa, certificados de dominio e inhibición, escrituración, contrato de alquiler o alquiler temporario, garantías en los alquileres, etc.), puede ponerse en contacto con nosotros y podrá contar con asesoramiento profesional personalizado.
Compra-Venta
1) ¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar un inmueble?
Son tres: Primero se firma una “Reserva de Compra” *1; luego «Boleto de Compra-Venta» *2 y posteriormente la «Escritura» traslativa de dominio.
*1 El contrato de “Reserva de Compra” no se utiliza cuando la negociación se da entre dueños directos sin intervención de una inmobiliaria. Solo lo utilizan las inmobiliarias. En las operaciones entre dueños se firma el “Boleto de Compra-Venta” y luego la “Escritura” Traslativa de Dominio.
*2 El boleto de compraventa si bien no es obligatorio es muy recomendable que se firme.
2) ¿Que es la “Reserva de Compra”?
Este instrumento simplemente es una «oferta» que el comprador realiza en la inmobiliaria por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Una vez aceptada la oferta por el vendedor, el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del “Boleto de Compra Venta “ o de la “Escritura”. Si el comprador se arrepiente pierde la suma entregada en concepto de reserva. Igualmente, como dijimos en la pregunta anterior, hoy en día sólo las inmobiliarias usan la “Reserva de Compra”.
3) ¿Qué es un “Boleto de Compra-Venta”?
El Boleto de Compra-Venta es un contrato privado con efectos de relevancia para las partes. Es un verdadero contrato de compra-venta (también llamado principio de ejecución de contrato), en el que se establece la obligación de escriturar, como así también: el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el escribano que realizará la escritura, etc. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o deshacerla.
4) ¿Por qué es conveniente que intervenga un escribano en la confección del “Boleto de Compra-Venta»?
Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación (escritura) para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que quien le esta vendiendo sea el verdadero dueño del inmueble.
b) Para asegurarse que el dueño no este inhibido.
c) Para asegurarse que el inmueble no tenga ninguna clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).
d) Porque Usted contará con el asesoramiento de un profesional del derecho.
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, este solicitará al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, «Un Informe de Dominio del Inmueble» y un «Informe de Inhibiciones del Propietario». De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
Consultar.
5) ¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la «ficha» del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
6) ¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está «inhibida» para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.
7) ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro está muerto?
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones. Deberá consultar con el escribano la situación, si existe o no declaratoria de herederos o sucesorio y los requisitos y pasos a seguir.
8) ¿Qué pasa si la persona que vende esta casada o separada?
Deberá consultar con el Escribano la situación, quien deberá analizar el tipo de bien de que se trata (propio o ganancial) y los pasos a seguir en caso de no contar con el asentimiento conyugal.
9) ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
10) ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.
11) ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de su Escribano de confianza dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios «tipo» (que Ud. puede descargar de esta página), cada operación puede tener sus características particulares que necesitan del asesoramiento de un profesional.
12) ¿Qué es la “Escritura” Traslativa de Dominio?.
La “Escritura” Traslativa de Dominio es el acto formal y solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la “Escritura” queda perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.
13) ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los «Impuestos» que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.
14) ¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una «primera venta», es decir un edificio «a estrenar» o un nuevo loteo.
15) ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
16) ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.
17) ¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen.